从120平方米到90平方米,从套二到套三,其间的变化恐怕不是面积的大小,也不是多一面墙少一面墙那么简单,90平方米的套三房多起来了,这也是 多少人建筑智慧发酵的结果。这种市场上最令人心动的户型瘦身到底能够在多大程度上提高人们的居住幸福感,恐怕还要细细道来。 本专题撰稿/本报记者 魏建华
90平米三居重新回归
“老房子里90平方米左右的套三房挺多,不过上世纪90年代后期以后的房子里,就很少能找到面积在100平方米以下的套三房!”二手房中介从业者张先生这样告诉记者。上世纪90年代后期90平方米小三居成了一个空白。“那时候人们不能再指望分房了,改善居住条件的需求开始全面释放,一种求大的心态开始流行!”几乎与住宅商品化同时开始自己的地产开发生意的开发商刘先生说:“大客厅、大卧室、大厨房、大卫生间,一年一个或几个求大的趋向,盖房子的干脆都给弄大了拉倒!”改善居住条件的需求很自然地将小三居挤出市场,于是2000年以后,想在市场上找个新开发的小三居就比较困难了。
同样是需求唤起了小三居的回归。火爆的地产市场将房价一再推高,90平方米几乎成了普通购房者的承受面积上限。然而,三居与两居毕竟在居住功能上有着不小的区别,三居的需求被房价和面积压抑了,却成了楼市中一笔宝贵的需求财富。“90/70”政策给小三居的回归一个很有力的推动。套三杀进90平方米成为必然。功能一样,面积缩小,势必要在某些方面丧失一些舒适性,消费者的接受度如何?这些疑虑在一些国内地产大鳄到来后,都不再是问题。开发商当初在考虑比例时,多少也有成本的考虑,90平方米由套二变套三,成本增加必不可少,可当市场逼着大伙加快消化速度时,速度快了就等同于成本降低,大开发商在紧凑型户型开发方面的成熟经验,也让很多本土开发商找到了学习的样板,于是小三居由无到有,由少到多。
“百合花园90平方米的小套三占到了整个项目的40%!”保利地产青岛公司策划部经理张炜说。“天泰城准备在后期项目中,再增加小三居的比例!”天泰集团天影建筑设计咨询有限公司设计工程师晏殿伟说。
小三居新特点
新的小三居与上世纪的小三居产品虽然尺寸差不太多,但在功能上,在设计上却有天壤之别。那么这些市场新宠又表现出哪些让人心动的特质呢?
全明
老三居很少有能做到全明的。晏殿伟介绍说,当时对户型的设计并不怎么重视,除两头的房子之外,厅、厨房、卫生间的采光很多都有问题,现在,通过新的设计元素和方法的采用,这种或明或暗的设计盲点已经得到很好的克服。在天泰城的小三居里,两头的房子100%全明,卫生间的采光也不成问题。
两厅 厅的设计也是老小三居和新小三居相互区分的一个侧重点。龙江工作室总经理龙江介绍说,过去的老三居很多都是没有厅的,即便是有厅,厅的功能也不明显,很多也就相当于现在的门廊或者小餐厅,或者干脆就把一个大的房间来当作厅。在新小三居中,这种公共活动区的缺陷得到了很好的解决,多数新小三居都能做到两厅,客厅与餐厅功能很明确,很多都是开放式的,这样让小三居显得不那么“小”。 功能区间的划分很明确 新的小三居各功能区的划分更加明确,让住在房子里的人的舒适度在有限的面积里,得到更好的提高。不少项目小三居的户型引进了许多新的设计元素,让各功能区明确起来,更好用,比如在厨房,会附带一个工作阳台;放个洗衣机在里头,就让卫生间的功能更加纯粹,洗衣作业也非常便利。每个房间都有一个非常实用的飘窗,这个窗既不占室内空间,又可以提炼出一些额外功能。比如可以铺上卧毯倚窗观景,还可以在上面搭建一个小的工作台,更加舒适的进行办公。 紧凑设计节省有用空间 因为设计水平的原因,过去的小三居会有许多不可利用的多余空间,这些空间包括室内公共走廊、角落等,新小三居就通过设计很好的剔除了这些占用空间却没有什么价值的结构。不少小三居就减掉了公共交通区,做到了所有空间都是可用的。 购房者热盼新小三居 “小三居”批量上市的日子并不会太远,那么市场的买卖双方对这种新兴产品的需求度几何?它的前途是否会阳光灿烂呢。 小三居亟待大批上市 市场上有多少房子会出现90平方米左右的三居室?启典不动产市场总监张密阁介绍说,其实从目前看,小三居仍是稀缺产品,现有楼盘小三居在售的只有天泰城、百通馨苑三期七区、卓越·蔚蓝群岛及润发·湖畔雅居等几个项目,不过外来大鳄万科、保利在四方的项目都有90平方米左右的小三居。 而从现有单个项目的小三居比例看,似乎这种产品也难以算上主流,据了解,天泰城、卓越·蔚蓝群岛等项目的在售部分,小三居的比例都不超过20%。而今年可能开盘的百合花园,可能将成为近期小三居比例最大的社区,据张炜预计,这种产品应该占到项目总体量的40%。“开发商现在对‘小三居'的变现还来自于去年或者更早时候的判断,今后,这种比例会迅速提升!”龙江认为。 “消费者对新小三居还是非常欢迎的!”张炜总结百合花园前期推广调查结果说:“超过七成的来访客户都想了解小三居的情况,其中一半以上表达了比较明确的购买意向!” 消费者对小三居的需求会越来越高,这还得益于国内大开发商如万科、保利带来的丰富的开发设计经验。大开发商在一线城市已经将这类产品运作成熟,在提高小三居紧凑性,明晰功能区,提高使用效率等方面,会让大多数购房者满意,在总价一致的情况下,小三居自然更受欢迎。 得房率尚显乐观 90平方米套二变套三,得房率会不会因此而降低。天泰集团天影建筑设计咨询有限公司设计工程师晏殿伟介绍说,这种顾虑消费者可以完全打消,因为现在的新小三居设计,已经可以做到不额外增加任何公摊,而在户内设计方面,也会尽量让所有空间的使用率都得到提高,现在天泰城高层小三居的得房率也可以做到75%到83%。保利地产青岛公司策划部经理张炜介绍说,百合花园的高层小三居的得房率可以做到80%以上。 ■相关链接:小三居选房讲究多 120平方米的大房子做三居室比较容易,而在90平方米的房子里做出三室两厅就很考验设计功力了。户型设计的好坏直接影响了居住的舒适和空间结构的合理性。那么日后购房者在选购小三居时,应该注意什么问题呢? 使用面积不可忽视。这里就要注意得房率的问题,在功能配套满足正常需求的情况下,得房率当然是越高越好。这其实就是一个设计功力的问题,好的设计团队可以让三居室尽量紧凑,减少一些不必要的功能死角,从而可以让你的得房率做到最高。 户型要方正。户型方正是房子舒适度的重要保证。方正的户型才能保证空间的最大利用度,否则本来90平方米的面积就已经被分割成许多块,再有些部分形状不规则,这样的空间就会更加局促。有的项目也做小三居,但却把它放在两套方正户型的拐角,这样的房子不买为好。 起居厅和主卧应避免互相干扰,相对独立。小三居的紧凑是必然的了,这也为私密性带来了一定的问题。我们的原则是,起居室与主卧室应该不要相互干扰,保持相对的独立性。有的小三居设计成主卧与起居室是一个大通间,为保证后者采光,两者之间只是隔断相间,这种功能区间划分,住起来就不太舒适。比较好的选择是主卧与起居室相邻,都能正常采光,又不会相互干扰。 |