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银十销售疑似秋老虎 开发商少推频推造成市场热销
发布:2009-11-8 0:02:35 浏览:次
从9月份的7986套,到10月份的8538套,尽管同成交最高月份7月份9376套相比,10月份成交依然有些下滑,但是对很多人来说,这个成绩已经出乎意料。
从市内四区商品房市场来看,6月份成交最高为3515套,此后便快速下滑,7月份跌至2912套、8月份再次下降成为2014套,“金九银十”的成交量也不起色,分别为2098套和2190套。但是,在城阳、开发区和即墨三个区域高成交的强势推动下,10月份还是交出了8000多套的成绩单。
量跌价升局面已经形成
“可以肯定地说,现在整个市场已经形成量跌价升的局面”,青岛世联地产总经理张继东告诉记者,假如说8、9月份成交量的下滑还不能完全断定青岛房地产市场已经形成量跌价升局面,但是随着10月份的结束,这种局面已经基本形成。
而对于量跌价升局面的形成,张继东以为,供给量不足是其主要原因,大部分开发企业手头也没有多少存货可卖;另外,由于去年房地产市场处于低潮期,很多开发企业给今年制定的指标任务非常低,经过前几个月的快速消化,很多公司已经提前完成了工作计划,并没有多少销售压力,因此,开发企业推广力度并不大,促销活动也未几。“按照以往的销售惯例和推案节奏,九十月份应当是一年中最好的销售季节,但是从目前来看,大部分企业并没有多少动作”,张继东说。
的确,从网上房地产统计数据来看,市内四区在售楼盘并未几,其中,四方和市北区数目最少,仅有10个左右的项目正在销售,且这些项目楼盘的数目并未几。
对于10月份成交量高于9月份,业内人士以为,其中一部分原因是政策性住房的推动。从市内四区的成交来看,根据青岛网上房地产公布的统计数据,10月份,销售排名第一的便是限价房远东延福花园,月销售套数为226套。
少推频推造成市场热销
除了项目少从而供给量不足的原因外,还有没有其他因素导致市场热销?业内人士以为,很多项目少推频推也是造成市场热销的主要原因。
据了解,从整个市场来看,实在大盘项目并不少,如李沧区,便有绿城·理想之城、伟东·幸福之城、蓝山湾、和达和城,其中不乏有几十万平方米的大盘。而对这些项目来说,他们都已经开始进行销售,但是,每次推出的楼盘并没有多少套,更不用提一些小的项目了。如日前青岛很多项目都进行了加推,但是,加推的数目也不过就是一两百套。如10月31日,李沧区项目春和景明仅仅加推了100多套屋子,同一天,相邻的项目伟东·幸福之城也进行楼盘加推,但数目也不过仅仅只有四十多套,且全为大户型,而当天,这两个项目所推屋子全部售罄。
“限制房源供给数目、加快推盘频率是开发商的一种营销策略,但可以造成排队选房的现象。”对此,一名业内人士说。
判定暖冬为时过早
“可能每个人的期望值不同,我感觉在经过了前几个月的快速消化后,10月份能取得这样的成绩已经非常不错,同青岛的天气一样,属于房地产市场的秋老虎”,青岛今鹏翔投资有限公司CEO修方舟说。
在修方舟看来,市场的消化能力是一定的,经过了淡季不淡的时机,那么,旺季不旺也是非常正常的,更何况10月份的成交并没有跌落多少。
既然属于成交市场的秋老虎,同季节一样,秋老虎终将过去,进入冬天,那么,这个冬天将是寒冬还是暖冬呢?修方舟以为现在判定为时过早,但是可以肯定的是接下来的几个月销售量肯定会下降。
明年市场将稳健前进
“随着投放量的加大,明年房地产市场的销售总量和销售额度肯定会上涨”,对于明年市场发展,修方舟表示,由于投放量加大,市场竞争力度同样也会加大,因此,很难判定每个项目的具体销售情况,但是总体情况应该是向上的。至于房地产市场的价格,修方舟以为还是会稳步上涨。
“从目前来看,即使是销售最好的城阳、即墨和开发区三个区域,其客户来源也大部分是本地人,而且购买目的也大都是用来改善居住条件或者满足居住需求,很少用来投资购买,所以到明年,尽管市场投放量大了,但该买屋子的肯定还是要买屋子,只不过选择更加多了而已” ,修方舟如此分析明年的市场形势。
对于明年的市场,张继东则以为,随着如龙湖、金地、上海复地等众多国内品牌企业陆续进入青岛市场,他们对于调节市场以及巩固市场发展将会起到一个良好的作用,因此整个市场将会比较稳健。
燥热终将过去
用“出乎意料”来形容2009年楼市一点也不为过,从三月份开始,没有经过过渡,一下子从“寒冬”进入了“酷暑”,对此,不仅购房者惊奇,连开发商也大呼意外。2009年的楼市,“金三银四”后的传统淡季不淡可谓突出其特征之一;而万众期待的“金九银十”未能旺季“旺旺”,也在很多业内人士的意料之外。
统计数据显示,9月份,全国主要大中城市商品房成交量明显下滑,尤其是一线城市降幅更加明显。分析人士指出,刚性需求在上半年已经逐渐消耗,尤其是当前房价已经达到较高水平,导致购房者再次出现持币观望心态,因此楼市成交量难以继续放大。而10月份,对于有所进步的成交量,业内也以“秋老虎”来形容。
回顾今年的楼市,相隔不过半年,地产行情已从“寒冬”步入“酷暑”。7月份以来,房价疯涨的楼市再现观望,呈现价涨量跌的“滞胀”局面。固然业界表示,楼市“拐点”并没有到来,但一线城市投资泡沫出现,市场隐忧再起。被政策和房价过度透支了的房地产市场,再次走到十字路口。
目前,全国房价已多月连续上涨。北京、上海、深圳等一线城市的房价直冲历史最高。青岛房价同样丝绝不让,如今沿海一线1万元/平方米的屋子已经销声匿迹,城区“万元俱乐部”不断扩容,一向被视为价格洼地的四方区,目前价格也涨至7000元/平方米以上,有些小区甚至已经超过了9000元/平方米,而业内人士称随着某品牌企业品牌楼盘的即将上市,四方区突破1万元/平方米也已经指日可待。
与此同时,全国各地房价高企、地王频出,就连一向反应较为平淡的青岛市场,捂盘惜售现象也开始重现。日前开发区一位开发商告诉记者,“作为一家上市公司,我们今年的项目卖得非常好,任务已经基本完成,屋子不能再继续卖了,要为明年报表预备粮食。”
楼市行至当下,无论是投资还是自住,心态都有些急躁。而在这种情况下,出手必然会带来一些遗憾,而同时,对于市场来说,抛开成交量的支撑,单纯的价格高企,必然会有些高处不胜寒。
对于创历史新高的楼市价格,调整的论调重新成为议论的话题,从银监会重申收紧二套房贷到国庆长假过后,国土部、国家信息中心相继建议适当调控楼市,政策调整的信号似乎越来越明晰。
可以预见的是,在房价处于高位甚至超越2007年水平,以至于令普通民众难以接受确当下,楼市火爆的热度将不复存在。一路直上不下的楼市上行曲线可能会开始多波段调整。如同季节一样,燥热终将过去,降温或将是此后楼市运行轨迹中的必行之路。本版摄影 撰稿 鞠培霞
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置业首选新盘第一期
去年房地产市场受“冷”,使得很多存量房进入今年的市场,而随着市场的愈见回暖,这些存量房被大量销售,很多老盘由于前期已经基本销售完毕,开发商投资已基本收回,而且随着项目着名度的不断进步,项目后期的房价已经处于最高,出现后期价格比一期高上一两倍的现象比比皆是,因此选择老项目的后期固然已经看到投资远景,但是价格过高,也让今后的升值空间大打折扣。因此,专家建议,买房就要买新项目,主要是由于项目处于打品牌建立口碑的时候,这时的产品质量不仅过硬而且价格相对较低。
买房看准价格洼地
“淘货”是目前流行的消费模式,就是在众多商品中挑选出质优价廉的产品,同样买房也一定要淘,特别是在目前房价飞涨的情况下,如何买到价格低的好屋子是众多购房者关心的话题。 一些专家表示,假如用淘货的方式来购房,那么最好把目光集中在一些新兴区域,这些区域目前还属于楼市的价格洼地,而今后随着城市的发展,该地区又具有重大的发展潜力, 特别是一些政府重点发展的区域,其区域价值就注定了项目的居住及投资价值。
买大社区大开发商最为保险
时下,受市场一些调整的影响,对于买什么样的屋子保险也成为了很多购房者关心的话题。“买大社区、大开发商的屋子最为保险,”一位业内专家表示。首先,大社区意味着社区配套的完善,即使在一些偏远地区,大社区的配套也完全可以满足一般人的居住需求,同时由于开发周期长,开发商在开发大型社区时产品质量也会下大工夫,同时还会投入大量的宣传推广用度,对于屋子的再次出售也将有利。其次,选择大开发商。大开发商一般注重品牌,不像一些小开发商属于一锤子买卖,即使后来出现题目,购房者一般全处于无处讨说法的境地。
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