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春暖花未开观望气氛浓 青岛楼市市场动态
发布:2008-8-13 9:08:46 浏览:次
2008年1月份,青岛市场用业绩否决了“拐点”。跳过2月份的春节因素,节后一个月时间,市场用低迷的表现来“应景”,令楼市运营商头疼的持币观望不期而至!观望气氛对楼市的影响如何,它又将如何左右后续市场,《黄金楼市》为您一一道来。
新房市场:十个看房人 七个等降价
3月初,相关部门的数据为青岛购房者报告了利好。青岛可售新建商品房的数量首次突破3万套,超过去年全年最高可售商品房数量30%。选择的余地大了,也在一定程度上吊起了购房者的看房胃口,据天泰集团营销中心策划部主管禹用涛介绍,天泰城项目,节后周均接访量达到120批次,而去年的平均水平是周均90批次左右,而其他几个项目如胶南的海滨花园、香槟海岸、城阳的都霖美景、市北区的嘉和新兴、四方区的兴隆花园等,接待量也基本与年前持平。虽然看的不少,可成交率和成交量的下降对大多数楼盘而言,也是板上钉钉的事实。
城阳中心区某楼盘销售部经理告诉记者,年前他们的房子一个月可以卖二三十套,可2月下旬到现在,成交量还是个位数。某地产代理机构负责人张先生告诉记者,近一个月来,青岛七区楼盘的销售同比与环比都下滑明显,成交量超过20套的楼盘属于凤毛麟角。“楼市的低开与新一轮观望心态的抬头有关!”都霖置业营销总监李斌对记者说。据介绍,尽管青岛市场与正处于动荡期的一线市场相比有一定特殊性,但围绕着一线市场展开的有关楼市“拐点”的主流舆论还是在消费者的心里掀起了波澜,并让相当一部分消费者开始持币观望。他说,年后,他们售楼处接待的看房者一点不比年前少,但10个看房人里有7个询问同一个问题———“房子什么时候降价”,而有一个客户竟然就这个问题打来20多遍电话。“这种情况一方面表达了购房者的观望情绪,也从侧面反映了刚性需求并没有萎缩!”
鉴于楼市观望心态抬头和楼市开局的低迷,部分开发商也采取了相应的措施加以应对。启典不动产市场总监张密阁告诉记者,开发商目前针对楼市现状采取了积极和谨慎两手措施。一方面,部分开发商开始推出程度不等的优惠手段加以促销,有的开始赠送地下室或精装修,有的对全款购房的消费者,给予数千至上万元的优惠。尽管如此,“公开降价的开发商,在青岛市还没有出现,而多数开发商对价格的预期还比较坚挺”。
另一方面,部分开发商在运营上更为谨慎。青岛大为置业咨询有限公司总经理魏鉴刚告诉记者,开发区,今年将有20多个楼盘、近300万平方米的房子入市,但节后一个多月,尚没有新盘开盘,“新房开盘涉及到定价和前期募集客户等多方面工作,如今的情势让开发商不得不把客户调查等工作做得详细再详细!”魏鉴刚告诉记者。
二手市场:买卖预期不同 市场成交困难
“年后市场确实有点冷!”某知名房产中介公司负责人告诉记者:“有些去年佣金收入在五六万元的门店,开春一个月后的佣金收入只有1万元出头!”而据另一同重量级房介公司负责人的说法,今年二手市场开春与去年同期相比,业绩下滑了20%左右,这种情况在3月15日以后有所好转,但向上的势头也不是非常明显。
青岛22世纪不动产中介代理部总经理王文香告诉记者,从供应量上看,今年和去年二手房供应总量上差别不大,而从需求上看,买方群体的数量依然庞大,这从各门店的到访量统计上都可以得到证明,50万元到70万元价格区间的房子依旧是市场需求的主要房源。但与去年不同的是,二手房卖方和买方在心理上背道而驰。去年3月市场刚从调控中有所恢复,购买需求开始释放,由于刚刚经历了调控的风雨,卖房人的预期也有所放低,价格比较平稳,交易也相对顺利,这是去年3月二手房市场明显向好的原因之一。而今年的情况则出现变化,因为奥运等因素,卖方对房价的预期看涨,而买方因为受舆论影响,对市场看空,当然也不会感冒卖方的高姿态,于是二手房成交过程就显得波折重重。该公司节后就遇到几次交易事故,全因为房东临时抬价,导致交易告吹。“这些变卦房子多在奥运赛场周边,房主的加价一般都在两三万元左右,有的甚至高达6万元!”
二手房市场还有一个特别的现象,就是不同中介商有进有退。继去年底创辉撤离青岛市场后,今年另一中介巨头顺驰不动产也悄然引退,而就在业内对二手房中介行业有所担忧时,21世纪不动产、太平洋房屋、22世纪不动产等大中介公司却反其道而行之,大张旗鼓扩张店面。21世纪9家店面同时开业,太平洋房屋10店联开,22世纪不动产千米大店即将揭幕,而年内该公司将扩充店面15家以上。
在如今市场不甚明朗的局面下,青岛的房产中介商为何要拉长战线?太平洋房屋山东区域总部总经理林宪周介绍说,他们非常看好青岛这个市场,因为青岛购房者比较好的消费习惯,让这个市场相对健康很多,而且总体而言,这个市场泡沫少,后劲很大。王文香表示,青岛市场的刚性需求群体庞大,这也给了中介商一种信心。这种需求意味着,无论房价的走势如何,这批需求在中短期内一定要释放,这就让公司敢于在这个时候扩张。
开发商:观望将被打破
观望心态是楼市低迷开局的制造者,但在青岛相当一部分开发商和营销代理机构负责人的眼中,这次观望来袭,火力并不强大,通过理性引导,市场终会拨云见日。
青岛金海滨置业销售部经理徐金亮认为,这次重回楼市的观望心态对市场当然有所影响,但对于不同区域和不同产品影响力有所区别,这也间接制造了楼市开春各楼盘的冷热不均。他们公司位于胶南开发区的海滨花园项目,因为低单价、小户型,就表现出一定的强势。
张密阁认为,这轮楼市观望心态,确实给不少项目的销售制造了麻烦。但他和一些业内人士交流看法时,开发商对这次观望心态重来的看法还是相当理性。首先,并非是具体的政策调整和市场变化造成的观望,真正让楼市观望心态抬头的是舆论使然,近来“拐点”的声音频繁,虽然这些声音大多是针对举步艰难的一线城市市场,但也不免在青岛消费群体中引发相关联想。但上次观望期之后的结果已经极好地锻炼了消费者对楼市的心态,可以想像,如果一两个月后市场没有大的变故,观望心态则必然被冲破。另外,从目前的资金状况和运作规模看,青岛当地开发商还没有出现一线城市开发商资金吃紧、开发必须提速的情况,这也让一些开发商可以靠得起,他相信假如不出意外,最晚到七八月份,青岛楼市交易量将出现大的上扬。
禹用涛表示,从天泰城项目的销售情况看,2006年以前,该项目投资客户占去了销售总量70%,而到2007年,情况倒转,自住客户的比率达到了80%,这都可以说明青岛市场的健康度,所以他觉得市场目前的低迷只是暂时现象。
中介商:奥运会后市场更好
王文香认为,年后二手市场确实有些不太理想,但从3月15日开始,成交量已经有所上升。她认为,近一个月的市场低迷还在于买卖双方针锋相对的心结。卖方想把房子卖得更贵,买方想让房子买起来便宜一点。青岛房产持有者也就是二手房卖方多是自有资金持房,这让他们在奥运等因素的刺激下,对房产的预期有点高,而这种预期也有庞大的刚性需求做支持,所以在王文香看来,市场的胶着将在奥运前后达到高峰,而奥运会以后,二手房交易会更加顺利。
21世纪不动产品牌管理部经理程东认为,近期市场的走势不甚明朗,还是在很大程度上影响了中介从业人员的信心,也让二手房市场的观望态度有所抬头。但总体而言,青岛市场的观望心态远不如2005年调控时来得强烈,这从中介门店的到访量保持去年平均水平就可以体现。而且年后交易量的下滑,与春节前,要上调交易最低价格的消息,让二手房购买者挤赶末班车交易,透支了部分需求有关。他预计,节后二手房市场将在4月份以后得以复苏。
购房者:看看再说
市民陈先生:我的首付款年前就准备好了,准备买个70万元左右的房子,但过了年,听很多人说,楼市要出现拐点,价格可能要有所回落,我觉得反正也不是太急,还是等等看。说不定可以买到便宜一点的房子。从现在的情况看,等待还是效果不大,光听说有的开发商开始暗降,但传出消息的项目并不在我理想的区域。如果房价在4月底还不降,我还是要买房子。
市民黄先生:我本来也准备买个商品房结婚,不过听说今年还会有很多好项目入市,我想与其现在急着买,不如等等看,是不是有更好的项目出现,我理想的购买期限是8月份之前,那时候市场上有了我理想的房子,我就出手。
市民林小姐:我和老公想等等看,看会不会有我们可以买的限价房出现,毕竟这样的房子买起来便宜一点,不过现在市场上可以买到的限价房,还没有我们理想的。
■言论
间歇性观望
楼市又闻观望声。这是购房群体第二次用集体的力量让市场颤动。虽然这次颤动内外有别,外地一线城市动得大些,本地市场动得小些,与上次相比,这次观望的程度也被认为相对较弱,但市场毕竟还是感受到了威力,有实在的交易下滑数字摆在那里,谁也不敢对它忽视了之。
观望伏而又起,间歇性光临楼市,这是中国楼市仍处于调控期的一个表象特征,我们应该肯定这种现象的积极意义,至少它对楼市整体品质的提升起到促进作用,它也拉近了消费者和开发商之间原本悬殊的姿态对比,让开发商学会冷静下来,认真分析消费者的实际需求,并做一些更有实质意义的调整,客观上改变了消费者在楼市中的境遇。
但我们也应该看到,观望毕竟只是一种态度,真正左右楼市的还是需求本身,需求决定了楼市的走向,观望只是对需求的暂时压抑,而这种被观望储存起来的需求一旦释放,市场又会在被观望理性化的状态下步入正规。
正如一些业内人士所言,有了上次观望的教训,开发商和消费者都经历了理性熏陶。这次观望终将会化解,不管是开发商“让步”还是购房者“让步”,市场买卖双方还将围绕更合理的性价比恢复交易。
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