2002年~2003年
青春之歌利好默默地呈现
奥运在一夜之间催热了前海楼盘,东部沿海这一方寸之地,已经盖不住奥运的热量。青岛楼市开始频出“头条”,出身北部的广业拿下湛山地王;快速路加强了市区各板块的交通联系,浮山后成为重要的二手房采购基地;郊区地产开始起步,天泰荣昌等大公司杀入西海岸……
2003年9月7日,青岛房价史上一个标志性事件出现,千人冒雨“哄抢”了海泊人家,市北区、四方区交界处近5000元的价格让人们对青岛的楼价有了再认识。青岛楼价还有多少空间?成了那年下半年业内的普遍思考,这也是奥运推动楼市的过程中,首次表现出波折上升的特征。或许正是因为这种思考带来的犹豫,当浮山后划时代大盘——— 湖光山色以5000多元/平方米的价格面市后,在前半年的销售期中遭遇了尴尬的疑问期。
市场点评:常军,华侨地产客户服务部经理,2001年以后,青岛的房子好像一片大好,这基本上都是奥运带来的福音,但每个人对于奥运刺激到底有多强也都没有底。后来城建在浮山后卖当时看来那么贵的房子,大家就接受不了。市场冷了几个月,加上那一段时间,市场上的房子并不是很多,城建那么有标志性的公司停在那里就显得很扎眼。后来证明,这段只是楼市的暂停,更大的爆发还在后头。
2004年~2005年
激情四射奥运利好集中兑现
时间进入了2004年,青岛楼市就在奥运利好的释放下,开始升温、升温、再升温。不考虑房价的惯性增长,这两年,是青岛楼市最受用的一段时光。湖光山色以惊人的速度消化完毕,浮山后的价格稳稳地站上了5000元/平方米。玺景园以过万元的单价开盘,香港路从中到东火成一片,石老人周边也蹭蹭卖到了每平方米七八千元。李沧区也获得认可,包括百通、广业在内的企业做强做大,一些楼盘项目受到追捧,价格已经接近了5000元/平方米关口。更令人吃惊的是郊区地产,即墨的别墅让青岛购房者着迷,胶州也请来了当时势头正旺的大鳄顺驰。
市场点评:张先生,某事业单位员工,2005年3月购房。他说,那时候买房子真的跟有个鞭子抽着似的,而且那时候吃饭的时候都在谈房子,上网也免不了去看看房子。我当时经济不怎么宽裕,只好跟着朋友去即墨买房子,也不便宜,4000多元每平方米,后来涨到5000多元每平方米,再后来就调整了,现在还套着,当时最打动我的话还是一个售楼小姐说的:奥运会了,青岛市区没多少房子,青岛与即墨距离那么近,这地方的房子肯定升值。
2006年~2007年秋
临近奥运海边楼盘集体“借火”
2005年,楼市首轮调整的威力很轻易地被楼市消化掉,楼市在2006年前5个月继续向上,而且在这一年里,楼市发生了许多影响深远的大事。万科、绿城、宝龙、卓越等国内大地产公司纷纷来到青岛,一夜之间,青岛地产迎来了大鳄时代。而这个时代的开创,我们也不能不把部分原因归功于奥运因素的带动。
尽管2006年6月,调控再次光临楼市,但这次调控的影响如同之前一次,只是制造了几个月的紧张,而从2006年开始到2007年10月份,青岛楼市也开始了奥运前最后的疯狂。房价的高升再次到了新的海拔,与奥运有着千丝万缕关系的滨海高档盘在2007年站上了3万元的新价格基准线,由于大鳄的带动,北部城阳区的地产市场开始爆炸性增长,价格也一次次在每平方米七八千元的标尺前摸高。
2007年楼市达到顶峰的另一个标志是,中海地产等大企业引发的拍地潮,地王接二连三地涌现,反映了青岛这个奥运城市对地产行业的吸引力也达到了顶点。
市场点评:开发商刘先生,2006年调控的时候,我就和员工说,奥运的牌还是有价值的。我和一些人打赌,两年里房子还会有惊人的变化。果不然,燕岛国际公寓快3万元/平方米了,凯悦中心的均价也达到了3万元。
2007年底~2008年8月
开幕前夜楼市分水岭渐现
2007年冬天开始,青岛地产也没能从全国性的地产冷局中摆脱出来,尽管它有奥运协办城市的光环,尽管它的优美环境越来越受到人们的称赞,尽管很多人还在强调青岛地产的独特性。可这些又怎么样呢?最早开始陷进去的是二手房,虽然青岛的二手房市场的制冷速度比不上京沪广深,尽管与那些城市疯狂的按揭相比,青岛人的房产持有方式还是保守或者说理性,但二手房在2008年5月之后遭遇的冷淡,却也让业内难以承受。一手房同样难以幸免,从南到北,从东到西,很多开发商都经历着自2001年以来最大的销售瓶颈,一些人对行业的信心也在动摇。奥运的利好?很多人已经好久没有谈这个词了,即便是偶有提及,还是被加上了“曾经的”、“已经透支的”等状语,奥运的好日子过去了吗?
市场点评:开发商崔先生,奥运要来时,人们对它有很多美好的预期,这种预期就会变成追捧,可临近奥运的时候,人们感觉,这个事要过去了,是不是利好就到头了,这种想法带来的观望,观望的结果就是房子不好卖,我想现在很多同行都在为这件事头疼。
购房者林先生:我想买房子,但现在不敢买。问几个朋友,奥运会后房价会跌吗?大家的回答都摸棱两可,现在房价那么高,我也不敢随意出手。
奥运之后的预期
现在最被关注的问题就是奥运会以后青岛楼市会怎样?记者与十几位地产业内人士交流了后奥运时代,青岛地产的走向。看好奥运后楼市的地产人超过10位,只有2位对奥运后的市场走势比较悲观。
金泽地产营销总监张庆雷:奥运会后青岛地产的走势应该是逐渐向好。从全国的大趋势看,部分区域的价格回调是一个理性调整的结果,这样做的效果就是让楼市更加规范与合理,从国家的层面看已经被定义为支柱产业的地产行业,是不容其乱掉的,国家的调整是必然的,目的也是想让其软着陆。再者,奥运会对很多举办城市的地产业都是先提升再冷落,但中国的国情有些特殊,巨大的人口基数,保证了地产的需求,保证了我们的地产向外人打开窗口后,也不会被自己人冷落。
大为置业咨询有限公司总经理魏鉴刚:奥运前楼市的一些观望也好,动荡也好,平淡也好,只说明奥运对于地产的一些直接利好已经被用完,现阶段人们的注意力已经转到奥运本身,而对所谓的奥运刺激地产没有兴趣。但奥运会结束,奥运城市还将存在,通过奥运的桥梁,这些城市的一些美好的地方将让更多人知道,而且我们的城市与西方的城市还是有很大区别,西方的奥运城市是成熟的,奥运结束后可能几十年都没什么变化,我们的城市还是年轻的,它的进步和改变在奥运会之后还将继续下去,这些利好将会补充到奥运的后续效应中来,为青岛地产吸引更多的人气。
相对于地产从业者的普遍从容,购房者对楼市的态度是悲观与乐观各占一半。记者询问的31位购房者中,有16位表示会在近期购房,只是因为奥运而没有时间,有13位表示不看好后市,觉得房子会跌,另有两位表示,看不大懂,也拿不准是否要在近期出手。
■记者手记
穿越奥运的楼市爱情
爱奥运更爱房子,购房者与房子的交往史可以谱写一部爱情长篇,因为在申奥前、申奥后、奥运准备期、奥运期间,乃至奥运结束后,这段爱情的叙事还将在生活的长河里流淌。开发商也有自己的楼市爱情,房子是他们的事业,没有任何人比开发商更能对房子动情。不同的是,对于奥运的态度,消费者可以为房子把它抛在脑后,而开发商与房子的爱情却非常需要奥运这样的大事件来调剂,才能来得更有滋味。开发商爱房子,也爱奥运,奥运把原本姿色平常的房子,装扮得有生有色,奥运为房子奉送了价值不菲的“嫁妆”,奥运曾经直接让开发商的家境殷实起来,然而,当奥运行将开始,购房者与开发商的楼市爱情却都因为奥运而有了不同的变化。
开发商有些心悸,他们心里说,奥运怎么不准备得长一点,举办得长一点,奥运之后房子会不会像嫁作他人妇的孩子,由女孩而变作妇人,购房者却平添了几分希望,毕竟现在“娶”个房子回家,代价就如同时下的彩礼行情一般,水涨船高,在他们看来,水就是奥运这汪水,船就是房价这艘船,水往低处才能流,水流了,房子这艘船才能载上他们的理想远航。
爱情本没有什么道理可讲,楼市爱情的冲突只是和谐前的一点噪音,终有一天,房子能在开发商与购房者之间寻求一种平衡,或许,这与奥运无关。